{"id":1256,"date":"2021-07-13T07:11:10","date_gmt":"2021-07-13T05:11:10","guid":{"rendered":"http:\/\/www.prodom-immobilier.fr\/?p=1256"},"modified":"2021-08-03T15:42:52","modified_gmt":"2021-08-03T13:42:52","slug":"achat-dimmobilier-neuf-en-ile-de-france-etes-vous-bien-proteges-par-les-garanties-de-la-vefa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.prodom-immobilier.fr\/achat-dimmobilier-neuf-en-ile-de-france-etes-vous-bien-proteges-par-les-garanties-de-la-vefa\/","title":{"rendered":"Achat d\u2019immobilier neuf en Ile-de-France : \u00eates-vous bien prot\u00e9g\u00e9s par les garanties de la VEFA ?"},"content":{"rendered":"<p>Lorsque vous achetez de l\u2019immobilier neuf en \u00cele-de-France (ou ailleurs en France), vous \u00eates prot\u00e9g\u00e9s par tout un arsenal juridique. En effet, pour tous les biens immobiliers en VEFA (Vente en Etat Futur d\u2019Ach\u00e8vement), le l\u00e9gislateur a rendu obligatoires 7 garanties, une partie relative \u00e0 l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re, et l\u2019autre partie relative au bien immobilier (au contraire de l\u2019ancien o\u00f9 vous achetez \u00ab\u00a0en \u00e9tat\u00a0\u00bb).<!--more--><\/p>\n<h2>L\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re<\/h2>\n<p>Pendant la p\u00e9riode de construction, les acheteurs b\u00e9n\u00e9ficient de 2 types de garantie qui prennent fin \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement du logement (article R 261-24 du Code de construction et de l\u2019habitat<u>).<\/u><\/p>\n<h4><\/h4>\n<h3>La garantie financi\u00e8re d\u2019ach\u00e8vement (GFA)<\/h3>\n<p>Le promoteur doit en pr\u00e9ciser la nature dans le contrat de r\u00e9servation et dans l\u2019acte d\u00e9finitif de vente. Cela a une cons\u00e9quence sur les appels de fonds. Ainsi, le <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGISCTA000032301117\/2016-03-28\">Code de la construction<\/a> pr\u00e9cise que si c\u2019est une garantie extrins\u00e8que, le promoteur ne peut pas demander aux acqu\u00e9reurs plus de 35 % \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement des fondations. Ils ne lui verseront pas plus de 70 % du prix de vente une fois la mise hors d\u2019eau effectu\u00e9e. \u00c0 l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble, le promoteur ne peut pas leur demander plus de 95 % du prix du logement. Les 5 % de solde seront vers\u00e9s apr\u00e8s acceptation de la construction par les nouveaux propri\u00e9taires<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h4>Garantie intrins\u00e8que (ou interne)<\/h4>\n<p>C\u2019est le promoteur qui engage ses fonds propres, donc sur sa solidit\u00e9 financi\u00e8re. Cette garantie n\u2019est autoris\u00e9e qu\u2019\u00e0 certaines conditions\u00a0: que l\u2019immeuble soit d\u00e9j\u00e0 hors d\u2019eau et sans gage, ou que les fondations soient achev\u00e9es sous r\u00e9serve que des fonds repr\u00e9sentant 75 % du montant total du projet soient bloqu\u00e9s sur un compte destin\u00e9 \u00e0 son financement.<\/p>\n<p><strong><u>\u00a0<\/u><\/strong><\/p>\n<h4>Garantie extrins\u00e8que (ou externe)<\/h4>\n<p>Une banque, une soci\u00e9t\u00e9 de caution, une mutuelle de cautionnement ou un organisme habilit\u00e9 \u00e0 accorder des cr\u00e9dits immobiliers garantit le promoteur ou le constructeur.<\/p>\n<p>En cas d\u2019arr\u00eat du chantier \u00e0 cause de probl\u00e8mes financiers, la garantie extrins\u00e8que paye l&rsquo;ach\u00e8vement de la construction comme pr\u00e9vu.<\/p>\n<p><strong><u>\u00a0<\/u><\/strong><\/p>\n<h3>La garantie de remboursement<\/h3>\n<p>Si une d\u00e9faillance du promoteur emp\u00eache l\u2019ach\u00e8vement du logement, l\u2019acte de vente est annul\u00e9 et la garantie est mise en \u0153uvre afin que l\u2019acheteur soit rembours\u00e9 de la totalit\u00e9 des sommes pr\u00e9c\u00e9demment vers\u00e9es au promoteur (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074096&amp;idArticle=LEGIARTI000006896615\">article R 261-22 du code de la construction et de l\u2019habitation<\/a>). Tous les frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019achat ne sont donc pas couverts.<\/p>\n<p>Cette garantie fonctionne m\u00eame si le promoteur est impliqu\u00e9 dans une\u00a0proc\u00e9dure de redressement ou de liquidation judiciaire, ou que des\u00a0recours sont d\u00e9pos\u00e9s contre le permis de construire.<\/p>\n<h2>Le bien immobilier<\/h2>\n<p>Pour les garanties li\u00e9es au bien immobilier, le propri\u00e9taire doit signaler les probl\u00e8mes au promoteur avant la fin de la garantie concern\u00e9e, par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception ou par constat d\u2019huissier.<\/p>\n<p>Par contre, ces garanties ne jouent pas en cas de preuve de l\u2019usure normale ou d\u2019un d\u00e9faut d\u2019entretien.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>La garantie des vices apparents ou d\u00e9fauts de conformit\u00e9 apparents<\/h3>\n<p>Lorsque l\u2019acheteur r\u00e9ceptionne les travaux de la r\u00e9sidence aupr\u00e8s du constructeur, il doit pr\u00e9ciser dans un proc\u00e8s-verbal les travaux non conformes.<\/p>\n<p>Le constructeur doit lever ces r\u00e9serves en r\u00e9alisant toutes les r\u00e9parations et modifications n\u00e9cessaires \u00ab\u00a0dans un d\u00e9lai raisonnable\u00a0\u00bb.<\/p>\n<h4><u>\u00a0<\/u><\/h4>\n<h3>La garantie de parfait ach\u00e8vement<\/h3>\n<p>Selon article 1792 -6 du code civil, la garantie de parfait ach\u00e8vement prot\u00e8ge l\u2019acheteur pendant 1 an d\u00e8s la r\u00e9ception des travaux (qui s\u2019effectue entre le constructeur et le promoteur).<\/p>\n<p>Elle couvre tous les d\u00e9sordres et\/ou d\u00e9fauts de conformit\u00e9 du gros \u0153uvre, quelles que soient leur nature et leur importance (un robinet qui fuit, un volet roulant qui ne fonctionne pas, une cloison ou une porte ou une fen\u00eatre manquante ou mal plac\u00e9e&#8230;) qui sont list\u00e9s sur le proc\u00e8s-verbal (au moment de la livraison), ou signal\u00e9s par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception au promoteur au plus tard avant 1 an.<\/p>\n<p>Si les r\u00e9serves n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 lev\u00e9es dans l\u2019ann\u00e9e qui suit la livraison, l\u2019acheteur doit agir en justice, assigner en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 par exemple, avant la date anniversaire de la livraison. Si l\u2019acheteur n\u2019agit pas dans ce d\u00e9lai, il perd le b\u00e9n\u00e9fice de la garantie de parfait ach\u00e8vement de sa VEFA.<\/p>\n<p><strong>Important\u00a0: la\u00a0garantie d\u2019isolation phonique fait partie de cette garantie\u00a0; <\/strong>l\u2019acqu\u00e9reur est couvert contre les nuisances sonores telles que d\u00e9finies et encadr\u00e9es par l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 30 juin 1999 relatif aux caract\u00e9ristiques acoustiques des b\u00e2timents d&rsquo;habitation (version consolid\u00e9e au 17 septembre 2019). Et pour l\u2019isolation phonique, la garantie de 1 an commence non pas \u00e0 la r\u00e9ception des travaux, mais \u00e0 la prise de possession de l\u2019appartement par les propri\u00e9taires.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement<\/h3>\n<p>Cette garantie est valable 2 ans \u00e0 partir de la r\u00e9ception des travaux.<\/p>\n<p>Elle concerne les vices cach\u00e9s ou les d\u00e9fauts du second \u0153uvre et permet de faire remplacer ou r\u00e9parer des \u00e9quipements d\u00e9fectueux dissociables de la construction, c\u2019est \u00e0 dire tout \u00e9l\u00e9ment pouvant \u00eatre d\u00e9mont\u00e9 sans \u00ab d\u00e9t\u00e9rioration du support \u00bb (chaudi\u00e8re, prises et interrupteurs, volets, fen\u00eatres, robinetterie, sanitaires et radiateurs, rev\u00eatements, peinture\u2026) hors gros \u0153uvre.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>La garantie d\u00e9cennale<\/h3>\n<p>Cette garantie est valable 10 ans d\u00e8s la livraison du logement.<\/p>\n<p>Elle couvre tous les dommages et malfa\u00e7ons qui rendraient le logement inhabitable et\/ou mettraient en jeu la s\u00e9curit\u00e9 des habitants\u00a0: probl\u00e8mes li\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, \u00e0 la solidit\u00e9 de la structure (fissures, fondations), \u00e0 la toiture\/charpente, aux fen\u00eatres, aux ascenseurs et\/ou escaliers\u2026<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>La garantie dommage-ouvrage<\/h3>\n<p>Cette garantie commence 1 an apr\u00e8s la r\u00e9ception des travaux (donc \u00e0 l\u2019expiration de la garantie de parfait ach\u00e8vement) et se termine en m\u00eame temps que la garantie d\u00e9cennale.<\/p>\n<p>Elle permet d\u2019avoir une prise en charge rapide par l\u2019assureur des r\u00e9parations des d\u00e9sordres qui rel\u00e8vent de la garantie d\u00e9cennale. Ainsi les propri\u00e9taires n\u2019ont pas besoin d\u2019attendre la fin des proc\u00e9dures judiciaires contre les entreprises intervenant sur le chantier du logement et le r\u00e9sultat des expertises pour d\u00e9terminer les responsabilit\u00e9s\u00a0; en effet, elle garantit le remboursement ou la r\u00e9paration des d\u00e9sordres relevant de la garantie d\u00e9cennale sans recherche de responsabilit\u00e9.<\/p>\n<p><strong><u>\u00a0<\/u><\/strong><\/p>\n<h2>CONCLUSION<\/h2>\n<p>Dans le cadre de votre <a href=\"https:\/\/www.investnewimmo.fr\/\">achat immobilier neuf en \u00cele-de-France<\/a> (ou ailleurs), la garantie financi\u00e8re d\u2019ach\u00e8vement est parfois confondue avec la garantie de parfait ach\u00e8vement. Ce sont pourtant 2 garanties bien distinctes\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>La garantie financi\u00e8re d\u2019ach\u00e8vement (GFA), est li\u00e9e \u00e0 l\u2019op\u00e9ration. Elle est exclusivement financi\u00e8re\u00a0; le garant doit soit rembourser \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur les sommes qu\u2019il a vers\u00e9es au promoteur (c\u2019est la garantie de remboursement), soit payer le co\u00fbt des travaux qui restent \u00e0 r\u00e9aliser.<\/li>\n<li>La garantie de parfait ach\u00e8vement de la VEFA correspondant \u00e0 la lev\u00e9e des r\u00e9serves. Elle est donc li\u00e9e au bien immobilier, afin de r\u00e9soudre les petits d\u00e9fauts identifi\u00e9s \u00e0 la livraison.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Toutes les autres garanties sont directement li\u00e9es au bien immobilier. Par cons\u00e9quent elles se transmettent d\u2019un propri\u00e9taire \u00e0 un autre. Donc si vous vendez votre logement neuf en \u00cele-de-France, les nouveaux acqu\u00e9reurs seront \u00e9galement prot\u00e9g\u00e9s jusqu\u2019\u00e0 \u00e9ch\u00e9ance des diff\u00e9rentes garanties. C\u2019est un vrai avantage pour votre n\u00e9gociation car cela s\u00e9curise vos acheteurs dans la dur\u00e9e.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lorsque vous achetez de l\u2019immobilier neuf en \u00cele-de-France (ou ailleurs en France), vous \u00eates prot\u00e9g\u00e9s par tout un arsenal juridique. 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